焦点关注:房产税短期打压房价 年内反弹性可能小
欢迎焦点关注第71期房产税PK穗24条,楼价能否反弹? 千呼万唤始出来，经过漫长的等待，5月21日，被称为“穗24条”的广州楼市调控细则终于出台，由于没有发布限购令，也没有明确禁止三套房贷，相比北京、深圳等地的落地政策显得十分温和。 有不少市民担心，由于落地政策过于温和，广州房价可能会出现再次上涨的行情。 据了解，细则出台后的一天睇楼量是5月初一个星期的总和，5月头“拍乌蝇”的市场气氛在月底终于有所回升。踢楼特工在近期踩盘时也发现，广州不少新盘楼价仍然“坚挺”。加上今年11月举行亚运会，在建项目将被迫停工，一手供应将明显减少。温和的政策，加上亚运停工带来的货量紧缺，会否导致楼价呈现“报复性”反弹？国务院一锤定音：年内逐步推进房产税改革！那么，房产税能否再次成为遏制房价上涨的“良药”？敬请关注在搜狐焦点举办的第69期焦点关注。 <br /> 时间：6月1日14:30-16：30 <br /> 地点：搜狐直播间 <br /> 出席嘉宾： <br /> 龙斌：合富置业首席分析师 <br /> 吴定金：保利地产代理市场部总经理 <br /> 黄家荣：大银家按揭董事总经理<br /><br /> <br />—————————以下是本次直播内容————————— http://imgs.focus.cn/upload/news/5762/a_57610527.jpg<br /> <br />主持人：今天非常高兴有请到合富置业首席分析师龙斌先生；保利地产代理市场部总经理吴定金先生；大银家按揭董事总经理黄家荣三位作客第69期焦点关注房产税PK穗24条楼价能否反弹。<br />今天国务院出了新闻，年内就会逐步推进房产税的改革，各位专家认为房产税能否再次成为遏制房价上涨的“良药”？ http://imgs.focus.cn/upload/news/5762/b_57610228.jpg合富置业首席分析师龙斌<br /><br /> 龙斌：大家都非常的关注房产税，昨天国务院同意发改委说2010年工作里面，房产税也是逐步的推出。<br />有两个判断：一是房产税一定会推出；二是房产税会逐步的稳妥的推出。<br />实际上跟现的宏观环境有关系，由于经济有不确定性，怕政策积极的推出会影响。同时房产税有很多方面未弄清楚，例如怎样推，征多少，如何实施，征哪里房子，这都是一系列的问题都未解决，可能匆忙推出，在技术上、效果上、整体都需要慎重，也许是一种试点式的推出。<br />总体来看就是两个：一个是一定会推，另外一个就是逐步稳重的推出。<br /><br /> 谈到房价的调控作用，其实我个人判断，从目前的情况来看，不管是什么税，无论是持有环节的，交易环节，还是买卖环节、开发环节，所有的税对房地产根本的调整作用是有限的。 <br /> 短时间内会投机性购房受到影响，中长期来看，对购房的需求的影响是有限的。 <br /> 其实我们看到为什么要买房子呢？就有迫切的需要，就有条件，就在经济发展，城市化进程，大家收入增加，整个城市不断的建设规划提升价值中产生的。对于持有环节，征收一个税增加成本，是否会把这种房地产的需求阻止，我认为短时间就有影响，中长期来看对需求影响不大。 <br /> 现在来看，其实矛盾还是供应和需求之间的，同时也是中低收入人群没有适合保障的产品，还有一些相关的产品。房价还是受供求关系的左右，受经济收入方面左右。其实就有两点判断：一是用房产税调节房价，从方向上来看，目标上都是带有很大局限性，甚至是说是片面性，不正确的一个认识；二是房产税推出后，短期影响市场的供求关系，从而影响价格，中长期来看，对市场的影响有限。就像之前看到所有的税费，所有的税费加起来应该都超过10%，如果说房产税一年征千分之八，或者是百分之一，十年征到10%，现在交易环节的税费就不止这个数字，并未改变房价的运行方向，西方就有很多房产税也没有改变房价的运营方向，房价运行就有客观的规律， <br /> 从政策目标上房产税定位调控楼价的政策就有片面的是错误的，因为房价最根本来看不是受税的左右，宏观经济、城市化，以及城市的价值，大城市的发展模式，贫富分化不均，流动性、政策方面决定的。 <br /> http://imgs.focus.cn/upload/news/5762/b_57611716.jpg保利地产代理市场部总经理吴定金<br /><br /> 吴定金：首先房产税是目前社会各界密切关注，就包括发展商密切关注的是最新的政策，例如信贷应该是第一只靴子，市场遭受的短期震荡，我感觉还是底部，还想往上爬，但是没有爬，在这个关键的时刻，最不好处在一定程度的时候，关键时候不希望第二只靴子在这个结骨眼上落，短期就会造成震荡，如果再搞成这样的震荡，如果市场信贷并未完全消化之后出台房产税，其实不合时宜，过程很重要，多长时间内推出，半年还是一年，甚至一个月，这是非常的重要，政府就要控制好节奏的问题，宏观经济这块也是很重要的，温家宝总理最近在发表了一些言论，其中提到防止经济二次探底，而且说到宏观经济刺激政策不会轻易的推出。 <br /> 现在宏观经济，历来市场就是两个方面，一个是宏观经济，就是指大的方向，另外一个是纵观楼市的情况。宏观经济的调控来讲，温家宝这样的言论让人感觉宏观经济的调控在年初以来，这种推出的政策方面就会阶段性的底部，就不会有加息大动作的出台。 <br /> 历年来看，一般来看宏观经济政策伴随着房地产政策是两个是同步运动的，要了解的话，大家都调控，要放开大家都放开，08年救市时大家都放开，房地产调控并未停止，自己感觉好像跟之前相比有些不一样的地方，两只靴子的话，第一只靴子判断调控是否要继续下去，最大的标准就是第二只靴子落不落，现在肯定是落了，就要看什么时候落了，假如在这个结骨眼上半年内还要落，就说明房地产政策没有停止，还是再继续，跟宏观经济是一致的，这是有些矛盾的地方，早期说两个是一致的，还有一点宏观经济的走势是落后于房地产市场的走势，房地产本身就是一个先行的指标，一个相关的表现就会影响到经济的后续表现，2008年之所以经济保八成功，或者今年一季度反映很好，但是跟2009年的有密切的关系。 <br /> 假如对房地产的打压，例如出台了信贷，马上就半年来又出台了房产税，对房地产市场的影响，或者对房地产投资，因为经济增长主要是投资，一个是消费，假如对这块影响过大的话，就担心二次探底真的会出现。房地产投资跟房地产消费这两块，如果继续调控的话，反而认为经济不调控了，房地产调控了，就没有什么大问题，现在更多的是这样的考虑，因为经济有底气了，其实就犯了一个错误，始终认为先看着经济表现，再调控房地产，其实这有一个时间先后的问题，实际上房地产表现在先，经济表现在后，经济没有什么大障就调控房地产，其实这是反而相反的，虽然经济没有什么大障，但是房地产有影响的话，经济肯定出现问题，政府就没有认识到两者的因果关系，也没有认识到房地产对经济的影响要大于我们想象，特别是房地产调控以来，经济很多指标的表现明显感觉到经济很大，不应该要继续的调控。房地产税我们还是收，但是短期内不太合适宜，短期对供求肯定有些震荡，但是不一定马上房地产就会大幅度的下跌，总中长期来看也不会改变房价上升的趋势，但是可能会在一定的程度上，因为现在还没有具体公布执行的范围，包括具体的税率，因为现在还无法具体判断究竟能怎样，但是理论上产生这样的作用，对房地产生存的空间形成了一个压制，虽然压制的幅度不大，这样的话对房价中长期没有影响，对整个行业的空间有一定的压制，这种情况下，发展商看到你对房地产市场有税费，有些资金进入时就会考虑到，肯定就会在供应商平衡。所以中长期价格还是看涨的，只是说整个房地产的这种经济占的规模本来是50万亿，因为政策可能有所减少，房价稳固上升，其他因素不会的话，房价就会上涨。 http://imgs.focus.cn/upload/news/5762/a_57611475.jpg大银家按揭董事总经理黄家荣<br /><br /> 黄家荣：房产税一直征了很多年，一直比较低，主要在出租的经营性用房征收，二手住房一直没有征收，现在国家考虑在多套二手房保有环节考虑征收。我个人的看法，希望对炒楼起到一定平抑的作用，也是国务院出台新政策以后的吹风定调，目前主要是在上海试点，看看后面的情况和效果怎样。从这一个月情况来看，北京、上海成交下降的幅度比较大，房价下降一些。广州房价没有上海那么贵，其实房产税对炒楼还是有作用的，对刚性需求影响是不大的，主要是平抑炒楼和投机行为，就要看看往后实施的情况如何，房产税对市场到底是起到了平抑房价的作用，还是说可能会使房价进一步的上涨的话，现在说这个话可能还比较早，但是从国家出台的政策出发点来说，还是希望能够起到平抑房价的作用，其实这与炒家炒楼就有很大关系，其实房价自然上涨是不可避免的事情，也是可以接受的，现在房价涨，从全国来讲，从广州来讲，大家都觉得涨幅过高，对于社会、经济各方面带来负面的影响还是很大，希望控制后房价理性的回归到合适的价格区间。 <br /> 主持人：现在还有一种分析指出，说一旦房产税改革方案出台了，但是力度如果没有预期中的那么强烈，房价就会出现反弹性的增长，各位专家怎样看待这个问题。 <br /> 龙斌：从我个人的看法来看，房产税作为一个税种，增加持有环节的成本，这是第一个。 <br /> 第二个也是对部分人持有过多的房产或者是持有面积过大的房产就要征收，这是一个调节收入分配，好再次进行分配的一种工具，其实税的目的就是这样的，如果现在说税要用来调节供求关系，甚至去调节价格，就没有很大的作用，就像打一个例子，大蒜和绿地涨的非常快，你去征它的税，可能很难根本性的解决问题，只能首先是不让它炒，如果有足够的绿豆和大蒜也炒不起来了，应该就有短缺的，任何一个食品都受供求关系左右的，一个税种很难根本就是供需的关系，首先本身不可能解决房价的问题；其次政策出台就会确实存在这样的效应，力度过大就会沉重的打击市场行业，力度过轻或者是没有力度的话，反而就是政策的效应也反映不出来，这就很难权衡，对出政策也是非常难的一个问题。 <br /> 简单来看各种各样的政策，不管是房产税还是其他的税，因为房地产的问题，政策短时间可以解决问题，例如成交量下来了，价格不会上涨，但是长期来看根本性的问题，供求矛盾的问题，房地产根本性的问题就有几方面：一是供求关系的问题，供求关系背后的问题要解决；二是相当多老百姓买不起房，或者有相当多的人觉得住不到房，其实两个问题，一个是买不起房，一个是住不到房，这两个问题其实都是一个居住的问题，不一定是市场能够解决的，很大一块就要政府做保障的，就要做经济租用房，就做各种各样的限价房解决。商品房还是只能解决部分人的问题，所以从这个角度来看，房地产的问题，或者说供求关系的问题，要通过市场了方式来解决，居住的问题可能需要政府作为一个房屋供应非常有利的一方，大量的房子供应，就让大家不受市场的影响，才可能解决大家的居住问题，其实这个问题到底是什么呢？大家买不起房子，还是说大家住不上房子，其实这个问题就要搞清楚，住不上房子，尤其是低收入的人群，怎样的解决这个问题，其实政府要起到非常关键的作用，这次调控保障制度是非常的重要，另外增加有效的供应，现在大家的焦点都集中在需求这块，控制投资性需求，遏制需求，凡是买第二套都控制了，这种情况之下，我感觉可能就要全面的理解目前存在的问题，找出政策的解决方法，其实不是一个简单的政策，一个税收就可以解决目前的问题。因此这些问题没有解决，保障制度的问题没有解决，政策肯定就是一个短期的效应。 <br /> 黄家荣：房产税的改革力度没有那么的强烈，是否刺激投机性的反弹，现在还不能下结论。关于这个问题，其实从最近一系列的政策上面可以看出，国家还是希望把真正改善居住条件的购房和投机性购房区分开对待。投机性购房这块，用自己的钱投资是无法控制的，而大部分投机性购房集中是拿国家的钱，就是贷款买房。国家出台政策，就是希望对通过贷款投机性购房这块就有很强的控制，希望把改善住房条件特别是首次购房的人能够保护，或者是支持，投资性的，尤其用贷款进行炒房就进行比较大的遏制。所以这是综合性的调控，单纯房产税改革是不能完成控制的，需要一个组合拳。房产税改革刚刚开始，只是一个试点，我认为一系列的政策出台，目标就是针对用贷款进行投资性投机房产实行的打压，房地产业还是为了改善国民的居住条件起步的，房地产行业带动了30多个相关行业的发展，也是对GDP增长起到很好的作用，也是国家很大的经济支柱，也是最大的经济增长点，本身从国家宏观的战略考虑，经济发展趋势和新能源解决保障的需要，并不想形成内在的伤害。 <br /> 吴定金：这次调控影响到换房，其实这是比较的明显，另外在这里面我想谈两点：第一点这次的市场调控，效应在短期内可能就会使得价格上涨，然后使得需求，特别是成交量就很大，短期内起到了立竿见影的效果，但是我感觉这种效果肯定会遭到市场的报复，未来肯定就有新一轮的访谈，因为最根本的是价格的信号抹杀了，本来市场运行规律2009年价格明显上涨，再加上需求特别的旺盛，很多发展商就会招兵买马，特别是供应这块，本来市场自发的调节供应就要上来了，不出预料，今年下半年就重新开始增加，今年年底开始增长，然后明年供应就很快上来，本来供应紧紧要上来的时候，就要用市场的手法来压制旺盛的需求，本来市场就有一定的作用，由于这次的人为的调整，如果力度过大，本来是适度的调控，如果需求很大扭转了调控，过大力度的调控就会使得价格失去意义，就会使得未来的供求关系再次的混乱，刚刚开始增长，也就是半年不到的房地产投资很快又要再走下一步，就先不要考虑经济的问题，现在要考虑房地产本身的问题，一方面要压制价格，又叫别人增加供应，这是矛盾的，其实需求抑制很明显的情况下，就要拼命的增加供应，就违反了市场的规律，就有个别的发展商逆向操作，通过供应增加遏制价格，另外一种深层次的想法设想，我觉得可能就会失败，假如运行的市场不稳定下来，使得预期稳定下来的话，未来的供应，刚刚增加的供应就会减少的，对价格的反弹在不久的将来也会出现，政府的决策者一定要注意到，在制订政策的时候，就不要对市场的冲击过大，第二个问题，其实刚刚出现的问题，有些人看到预期没有那么的强烈，就要增加购买，短期就会反弹，其实就是这种状态，首先这种人多的就是投资客就是更加的灵敏，就会走在前面的，对信息的收集就会那么的及时。 <br /> 反弹涉及到一个问题，对底部的判断，因为现在是底部才会出手，现在假如不是阶段性的底部不可能出手的，因为看到了力度和方案没有预期中那么的强烈，有部分的投资客已经在判断出认为，特别像广州房产税也没有准备的试点，再加上细则就比较的温和，可能有些投资者出现了底部了，可能会带来一个阶段性的反弹，这都有可能的，房产税究竟会怎样呢？其实这种打乱预期，房产税到时候一炒作，加上相关的动作不断得出，对目前的预期就有影响的。 <br /> 投资客这里，也有投资客有接触，其实看到了很多人，特别是一些专业的炒家，形成了一种怎样的观念和习惯，早期的炒房更多就是找一些价格洼地，找一些性价比比较高一点的地方，特别是2007年以来投资调整，因为楼市调控过多，就使得楼价在短期内大幅度的波动就比较的明显，其实就用股市的做法来对待楼市，其实就是炒楼市，如果波幅不大的情况下，买股票就没有什么收益，楼价基本上稳定，在这种情况下，反而就有大幅度的波动，或者有价差才有大的收益，我们在跟投资客的聊天当中已经习惯了政府的行为方式，政府短期内总是出手调控，可能短期内价格波动，调控之后，马上就出现了反弹，其实感觉好像形成了一种习惯，在这种炒楼的时候，已经习惯了这种炒法，还会发动更大的资金，因为有些习惯的做法可能会发动更大的资金来抄底，所以我觉得这种情况下，反而本来的楼市就没那么多投资价值，反而政府过多的干预就使得楼市就有投资的价值，市场适应这种运作方式，不但不会退出，反而就会更加的积极，因为市场抄底的声音很大的，是否是抄底的，按照运作的话，就使得市场跟着运作，原先打击投资者就是事与愿违，政府做事情就很习惯。 <br /> <br />
页:
[1]